요즘 뉴스 보면 전세사기 관련 기사가 정말 많이 나오잖아요. 저도 작년에 전세 구할 때 겁나서 밤잠 설친 적이 있어요. 보증금이 몇천만 원씩 들어가는데 사기당하면 정말 답이 없거든요.
그래서 이번에는 제가 직접 전세 구하면서 공부했던 내용이랑, 부동산 전문가들한테 물어본 팁들을 총정리해봤습니다. 복잡해 보이지만 하나씩 따라하면 그렇게 어렵지 않아요.
계약 전 필수로 확인해야 할 서류
전세 계약에서 제일 중요한 게 뭔지 아세요? 바로 등기부등본입니다. 이거 안 보고 계약하는 건 눈 감고 운전하는 것만큼 위험해요.
등기부등본부터 떼어보세요
등기부등본은 인터넷등기소에서 1,000원이면 열람할 수 있어요. 요즘은 스마트폰으로도 바로 볼 수 있으니까 집 보러 가기 전에 미리 확인하는 게 좋습니다.
근데 여기서 끝이 아니에요. 등기부등본을 떼었으면 제대로 읽을 줄 알아야 하거든요. 저도 처음에는 한자 투성이에 용어도 어려워서 머리 아팠는데, 핵심만 알면 생각보다 간단해요.
갑구 확인이 생명입니다
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 이렇게 세 부분으로 나뉩니다. 그중에서 갑구는 소유권에 관한 사항이 적혀 있어요.
여기서 중요한 건 '가'자가 들어간 단어들입니다. 가압류, 가등기, 가처분... 이런 게 하나라도 있으면 일단 피하는 게 안전해요. 이게 있다는 건 집주인이 빚이 많거나 법적 분쟁이 있다는 뜻이거든요.
제 친구가 실제로 가압류 있는 집에 계약했다가 나중에 보증금 못 받고 고생한 적이 있어요. 집주인이 "곧 해결될 거다" 하면서 괜찮다고 했는대요. 근데 결국 경매 넘어가서 보증금 날릴 뻔했다고 하더라고요.
을구에서 돈 계산하기
을구는 저당권이나 근저당권 같은 담보 관련 내용이 나옵니다. 여기서 봐야 할 건 채권최고액이에요.
쉽게 설명하면 이렇습니다. 집주인이 은행에서 돈을 빌렸을 때 그 집을 담보로 잡히는데, 채권최고액은 은행이 최대로 받을 수 있는 금액이에요.
여기서 중요한 계산식이 있습니다. 내 보증금이 "(매매가 - 채권최고액) X 80%"보다 작아야 안전해요. 예를 들어 집값이 5억이고 채권최고액이 2억이면, (5억 - 2억) X 80% = 2억 4천만 원까지는 안전한 보증금 범위라는 거죠.
왜 80%로 계산하냐면, 나중에 경매 넘어가면 집값이 시세보다 낮게 팔리거든요. 그래서 여유를 두는 겁니다.
등기부등본 숨은 함정 찾기
등기부등본을 제대로 봤다고 안심하면 안 됩니다. 여기에도 함정이 몇 가지 숨어 있어요.
이하여백 확인하셨나요
등기부등본 맨 밑에 보면 "이하여백"이라는 문구가 있어야 정상입니다. 이게 없으면 다음 페이지가 있다는 뜻이에요.
근데 악의적으로 뒷장을 빼고 보여주는 경우가 있어요. 뒷장에 압류나 근저당 같은 불리한 내용이 있으면 숨기는 거죠. 그래서 반드시 마지막 페이지까지 확인하셔야 해요.
제가 아는 부동산 중개사님 말로는, 실제로 이런 수법으로 사기치는 경우가 꽤 있다고 하더라고요. 중개사가 보여주는 등기부등본만 믿지 말고, 직접 인터넷등기소에서 떼어보는 게 확실합니다.
열람일자도 중요해요
등기부등본에는 열람일자가 찍혀 있어요. 이게 입주일보다 한참 전이면 최신 버전으로 다시 떼어야 합니다.
왜냐면 그 사이에 새로운 근저당이 설정되거나 압류가 들어올 수 있거든요. 특히 입주 직전에는 반드시 최신 등기부등본을 다시 확인하세요.
저는 계약할 때 한 번, 입주 일주일 전에 한 번, 이렇게 두 번 확인했어요. 다행히 변동사항은 없었지만, 만약을 위해서는 이렇게 하는 게 안전합니다.
계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항
계약서 쓸 때 중개사가 주는 기본 양식만 믿으면 안 됩니다. 특약사항을 반드시 추가해야 해요.
근저당 말소 특약
이건 진짜 중요한데요. "전세특약, 현 등기사항증명서상 근저당권 설정은 잔금일 전액 변제 및 말소하기로 하고, 추후 소유권 이외의 권리 변동사항이 없도록 한다"라고 적어야 합니다.
말이 좀 어려운데, 쉽게 말하면 집주인이 잔금 받기 전에 근저당을 전부 없애야 한다는 뜻이에요. 그리고 계약 후에 새로운 근저당을 설정하면 안 된다는 내용도 들어가 있고요.
이거 안 넣으면 나중에 집주인이 "잔금 받고 나서 갚을게요" 하다가 안 갚는 경우가 있어요. 그럼 내 보증금이 위험해지는 거죠.
권리 변동 금지 특약
또 하나 중요한 특약이 있습니다. "임대인은 전세계약일 다음날까지 등기부등본상 권리 변동사항이 없도록 한다. 이를 위반할 경우, 본 계약은 무효로 하고 즉시 보증금을 반환한다"
이건 계약 후에 집주인이 함부로 대출을 더 받거나 하면 계약을 취소할 수 있다는 내용이에요. 계약금만 날리는 게 아니라 보증금 전액을 돌려받을 수 있게 하는 안전장치입니다.
중개사가 "그런 건 안 써도 돼요" 하면서 거부하면 의심해봐야 해요. 정상적인 거래라면 이런 특약 넣는 게 당연하거든요.
세금 관련 서류도 챙기세요
집주인이 세금을 안 냈을 수도 있어요. 이것도 나중에 문제가 될 수 있으니까 미리 확인해야 합니다.
완납증명서 받으세요
부동산 중개사한테 "국세 지방세 완납증명서 받아주세요"라고 요청하면 됩니다. 이게 있어야 집주인이 밀린 세금이 없다는 걸 확인할 수 있어요.
만약 집주인이 세금을 안 냈는데 나중에 집이 경매로 넘어가면, 세금이 먼저 변제되고 나머지 금액에서 전세 보증금을 받게 됩니다. 그럼 보증금을 다 못 받을 수도 있어요.
이것도 그냥 말로만 "세금 다 냈어요" 하는 거 믿지 말고 서류로 확인하셔야 합니다.
입주 후에도 방심하면 안 됩니다
계약했다고 끝이 아니에요. 입주하면서 꼭 해야 할 일들이 있습니다.
전입신고와 확정일자
이건 정말 많이 들어보셨을 거예요. 입주한 당일에 바로 전입신고하고 확정일자 받으셔야 합니다.
확정일자는 주민센터에서 무료로 받을 수 있어요. 이게 있어야 나중에 경매 넘어갔을 때 우선변제권을 인정받거든요. 하루만 늦어도 그 사이에 다른 채권자가 끼어들 수 있으니까 정말 당일에 하셔야 해요.
저는 이사하는 날 짐 정리도 안 하고 바로 주민센터 달려갔어요. 그만큼 중요한 거예요.
최종 확인 필수
전입신고하고 며칠 후에 등기부등본을 다시 한번 떼어보세요. 진짜 근저당이 다 사라졌는지 확인하는 거예요.
간혹 집주인이 "곧 없어질 거예요" 하면서 미루다가 안 없애는 경우가 있거든요. 만약 계약서에 적은 대로 근저당이 말소되지 않았다면 바로 집주인한테 연락해서 조치를 요구해야 합니다.
특약사항에 위반된 거니까 법적으로 계약 해지 사유가 될 수도 있어요.
중개사무소 선택도 중요합니다
아무리 내가 똑똑하게 확인해도 나쁜 중개사를 만나면 위험해요.
공인중개사 자격증 확인
중개사무소에 가면 벽에 공인중개사 자격증이 걸려 있어야 합니다. 이거 확인하시고, 중개사 이름이랑 실제 상담하는 사람이 같은지도 봐야 해요.
간혹 자격증도 없는 직원이 중개를 하는 경우가 있는데, 이건 불법이거든요. 나중에 문제 생기면 책임 소재가 불분명해질 수 있어요.
수수료 미리 확인
중개 수수료는 법으로 정해져 있습니다. 보증금 5,000만 원 미만은 0.5%, 5,000만 원 이상 1억 원 미만은 0.4%, 1억 원 이상은 0.3%예요. 상한선이니까 이것보다 많이 받으면 안 됩니다.
근데 어떤 중개사는 이거보다 더 받으려고 하거나, 집주인한테도 받고 세입자한테도 받는 경우가 있어요. 계약 전에 수수료를 정확히 확인하고, 영수증도 꼭 받으세요.
전세보증보험 가입하세요
아무리 조심해도 100% 안전한 건 없습니다. 그래서 보험이 필요해요.
HUG 전세보증보험
한국주택도시보증공사에서 하는 전세보증보험이 있어요. 보증금의 일정 비율을 보험료로 내면, 나중에 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 보험회사가 대신 보상해줍니다.
보험료가 좀 들긴 하지만, 몇천만 원 보증금 생각하면 보험료는 정말 적은 돈이에요. 특히 처음 전세 사는 분들이나 금액이 큰 경우는 꼭 가입하시는 게 좋습니다.
다만 모든 집이 다 가입되는 건 아니에요. 집값 대비 보증금 비율이 너무 높으면 가입이 안 될 수도 있거든요. 그런 집은 애초에 피하는 게 나을 수도 있어요.
사기 수법 미리 알아두기
전세사기꾼들이 자주 쓰는 수법들이 있어요. 이것만 알아도 상당히 예방할 수 있습니다.
급매물 조심하세요
시세보다 너무 싼 집은 의심해봐야 해요. "급하게 나가야 해서 싸게 내놨어요" 이런 말 하면서 빨리 계약하라고 재촉하는 경우가 있는데, 이럴 때일수록 더 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
진짜 급매가 없는 건 아니지만, 사기꾼들이 이걸 미끼로 많이 쓰거든요. 시세 확인은 네이버나 호갱노노 같은 앱으로 할 수 있으니까 꼭 비교해보세요.
집주인 직접 만나기
요즘은 중개사만 통해서 계약하는 경우가 많은데, 가능하면 집주인을 직접 만나보는 게 좋아요.
등기부등본상 소유자와 실제 집주인이 같은 사람인지 확인하고, 신분증도 대조해보세요. 간혹 사기꾼이 진짜 집주인 행세를 하는 경우도 있거든요.
그리고 집주인 태도나 말투도 좀 살펴보세요. 뭔가 숨기는 듯한 느낌이 들거나, 서류 요구에 계속 핑계 대면서 미루면 의심해봐야 합니다.
피해 봤을 때 대처법
만약 정말 사기를 당했다면 어떻게 해야 할까요.
즉시 신고하세요
경찰에 사기 혐의로 고소하고, 전세사기 피해 지원센터에도 연락하세요. 요즘은 전세사기 피해자를 위한 지원 제도가 많이 생겼거든요.
빨리 신고할수록 피해를 최소화할 가능성이 높아요. "나만 당했나" 하면서 숨기지 마시고 바로 조치를 취하셔야 합니다.
전세사기 피해지원센터
국토교통부에서 운영하는 전세사기 피해지원센터(1533-8119)에 전화하면 상담받을 수 있어요. 법률 지원이나 긴급 주거 지원도 받을 수 있고요.
혼자 해결하려고 하지 마시고 전문가의 도움을 받으세요. 이런 게 있는 줄도 모르고 혼자 끙끙대다가 시간만 낭비하는 경우가 많더라고요.
정리하면서
길게 썼는데 핵심만 정리하면 이렇습니다.
등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 계약서에 특약사항 넣고, 전입신고와 확정일자 받고, 최종적으로 다시 한번 확인하기. 이 네 가지만 제대로 해도 대부분의 전세사기는 예방할 수 있어요.
귀찮고 복잡하게 느껴질 수 있지만, 몇천만 원짜리 보증금을 지키기 위해서는 이 정도 수고는 해야 합니다. 한 번 사기당하면 평생 모은 돈이 날아가는 거잖아요.
주변에 전세 구하시는 분들 계시면 이 내용 꼭 공유해주세요. 한 명이라도 더 피해를 예방할 수 있으면 좋겠습니다.
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